央产房销售限制引起的纠纷

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、案情介绍

2014年10月10日，陶乔（甲方、出售方）、苗凤（乙方、买受方）在链家公司的居间服务下签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）、《居间服务合同》及《补充协议》，约定：甲方将805号房屋出售给苗凤，该房屋性质为央产，房屋成交总价为250万元。乙方应于合同签订当日向甲方支付定金20万元。该合同前附有提示，买受方应详细了解房屋的权属性质并要求出售方提供相关证明；如果是政策性保障类住房，在签约前出售方应当提供确认该房产符合上市条件的证明资料。居间合同约定乙方向丙方支付居间服务费5万元。《补充协议》约定，任何承诺必须以书面形式体现，否则任何一方或两方可拒绝配合继续履行合同。若甲乙双方有一方违约，则违约方承担合同金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。上述合同签订后，苗凤于当日向陶乔支付定金20万元，向链家公司支付了居间费用5万元。但希才称其于2015年3月21日与苗凤到涉诉房屋产权单位办理物业交接手续时方被告知，按照该单位最新通知，其所售房屋属于限售范围，依规定只能出售给单位内部职工。

苗凤认为陶乔作为该单位在职职工，在明知单位限制买卖的情况下，将房屋上市交易是抱有侥幸心理的；而链家公司亦存在房屋审核不当的问题。链家公司、陶乔的行为损害了其利益，已然构成根本违约。根据法律规定及三方签署的相关合同约定，请求法院解除签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及《居间服务合同》，陶乔退还定金15万元及利息，并按房屋成交总价250万元的10%向其支付违约金25万元；链家公司退还其5万元居间费用。陶乔辩称自己并未抱有侥幸心理，其出售房屋的前提是2013年12月，其单位同意该房屋上市销售才实施的，但直至到与苗凤到单位办理物业交接手续时才被告知，单位最新政策涉案房屋只能卖给单位内部职工，这个政策属于内部通知，自己无法得知属于不可抗力。而链家公司对造成目前不能履行合同的结果负有主要的责任，作为房屋居间服务的专业性机构，应当具备涉及房屋买卖的相关法律知识，尤其是央产房的政策规定。在与苗凤签订合同时，中介公司应该要求其提供在央产房变更通知单，但他们并未提出该要求，也未履行相关告知义务。 苗凤也未尽到注意义务。链家公司辩称对方双方签订合同时，自己的居间义务已经完成，其服务无瑕疵。

二、法院查明

805号房屋的现所有权人系陶乔，2002年4月2日，陶乔与所在单位签订《单位出售公有住房买卖契约》购买涉案房屋，在契约中规定，陶乔如发生产权转移或继承等变更，应经过该单位同意，才能到房地产交易部门办理过户手续。该单位于2015年2月份发布《关于已购公有住房上市出售管理有关问题的通知》，该通知中声明：本单位已确定已购公有住房上市出售限定的范围。本区域内的住宅房屋只能在职工内部（或本单位系统内部）进行交易。

三、法院判决

1、解除苗凤与陶乔签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；

2、解除苗凤与陶乔及北京链家公司签订的《补充协议》及《居间服务合同》；

3、陶乔于本判决生效后十日内返还苗凤定金20万元，并支付苗凤违约金5万元；

4、链家公司于本判决生效后十日内退还苗凤居间费5万元；

四、律师点评

 点评：

买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及二人与链家公司签订的《补充协议》系当事人意思表示一致的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，该买卖合同合法有效。在合同履行过程中，因陶乔无法取得原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致合同履行存在障碍。现在三方对合同解除无异议，那么合同解除后，陶乔应将收取的20万元定金返还给苗凤是应当得到支持的。

就本案中违约责任而言，陶乔作为涉案房屋的所有权人及出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务。根据其与原售房单位签订的契约约定，该房屋如发生产权变更，应经过原售房单位同意。故陶乔未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，不构成不可抗力。因此，陶乔应当承担相应的违约责任。但因补充协议中约定的违约金标准过高，且苗凤作为涉案房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任，因此法院酌情减少陶乔的违约金数额是正确的。链家公司是专业的房地产经纪服务机构，其有义务在签订合同前对涉案央产房屋的限售情况予以了解核实，但其未能核实，亦未能充分履行其风险提示及合理告知义务，在居间服务过程中存在重大过失。故对于苗凤主张解除与陶乔、链家公司签订的《居间服务合同》并要求链家公司返还5万元居间费用的诉讼请求，也会得到法院的支持。

本文还涉及到央产房限售情形，《国管局关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》第八条规定：凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售；按房改政策规定属不可售住房但已向职工出售的，不得上市出售。涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。法律、法规规定的其它不得上市出售的已购公房或与原产权单位有特殊约定的已购公房（规定住满五年内容的除外），应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。