未办理上市交易手续能否买卖央产房

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

2013年10月13日，经北京链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）居间，钱瑜（出卖人，甲方）与汤蒂（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定钱瑜将11号房屋出卖给汤蒂，房屋成交价格为250万元。合同约定：“定金金额5万元；关于贷款的约定，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款；在房屋交付日以前发生所有费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。签订之日起120日内办理房产证。《补充协议》约定定金为首付款部分；乙方于2014年1月15日将245万元首付款以资金监管的方式支付甲方；甲乙双方在接到丙方通知后五个工作日内，共同办理贷款申请手续；签发批贷函后五个工作日内，办理过户；双方于2013年10月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲方应于2013年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》；如未能按期取得，则应承担相关责任。同日，钱瑜承诺签约后35个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，后钱瑜与汤蒂签订《网签信息表》。

2013年10月13日，钱瑜将11号房屋钥匙、水电卡交付给汤蒂，后汤蒂对11号房屋进行了装修并居住至今。2013月10月20日，汤蒂向钱瑜支付了购房定金5万元，钱瑜提供收据。2014年3月11日，汤蒂与物业公司签订了《售后交易房屋管理协议书》与《北京市居民供热采暖合同》，办理了11号房屋的物业、供热采暖交割事宜。

2014年5月中旬，钱瑜向中介公司员工韦伟表示房屋价格上涨。2014年6月30日，双方协商，但是未达成一致。之后，钱瑜未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向汤蒂提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，汤蒂未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。

二、法院查明

钱瑜系位于北京市西城区11号房屋（以下简称11号房屋）的所有权人，该房屋性质为中央在京单位已购公有住房，原房屋产权单位为某国有公司。钱瑜否认同意汤蒂装修涉案房屋并入住，但未提供证据，汤蒂提交了韦伟与钱瑜之间的录音，证明钱瑜对于知晓此事。法院还查明，钱瑜多次和中介公司表示不想卖房，欲解除合同。之后又称自己交纳了供暖费2000元，如果履行合同继续履行，则要求汤蒂承担该笔费用。但其后又表示自己无法提供证明房屋原值的材料，表示不想继续履行合同。关于首付款如何支付，双方之前约定的是，双方网签之后，汤蒂向指定账户汇款，双方办理过户后，将首付款划入钱瑜账户。后，汤蒂为了表示自己有支付能力想西城区法院交纳245万元保证金并承诺支付供暖费2000元。

三、法院判决

一审判决

1、汤蒂与钱瑜继续履行双方于2013年10月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；

2、汤蒂于本判决生效后五日内向钱瑜支付剩余购房款245万元，钱瑜于本判决生效后十日内协助汤蒂办理房屋的上市交易手续及权属转移登记手续，将上述房屋过户至汤蒂名下；

3、汤蒂于本判决生效后十日内向钱瑜支付供暖费2000元。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

四、律师点评

  点评：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中的合同和补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，双方均应遵守履行。按照双方约定的合同履行先后顺序，钱瑜应当先办理央产房上市交易手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，后双方办理房屋买卖网签，网签的同时汤蒂通过资金监管方式支付首付款，之后双方共同办理贷款申请手续，批贷后双方产权证。由此可见，钱瑜负有先履行办理央产房上市交易手续，取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》之义务。但是根据查明事实，在合同履行过程中，钱瑜未取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方无法自行继续履行合同，而且钱瑜当庭亦明确表示不同意继续办理11号房屋的央产房上市交易手续，故钱瑜的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。由于原产权单位明确表示11号房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，所以汤蒂的诉讼请求能够得到支持。同时要求钱瑜办理11号房屋的上市手续及房屋权属转移登记手续之请求也能得到支持。

在负有先行履行办理央产房上市交易手续之义务而未予履行的情况下，钱瑜以汤蒂未支付首付款为由，不同意继续履行合同之抗辩主张，没有依据，因此法院不会采信。钱瑜主张汤蒂未经同意擅自入住并装修房屋，未提供相应证据，与查明的事实亦不相符，对钱瑜之相关抗辩，亦不予采信。钱瑜所称《网签信息表》中记载的网签价格与实际房屋价格不一致，汤蒂与中介公司存在恶意避税的问题。但由于双方未实际办理网签，不存在恶意避税的事实，《网签信息表》记载的网签价格虽非真实房屋交易价格，但这并不影响反映双方真实意思表示的合同继续履行。

综上，法院的判决是完全正确的。